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Die gesetzlichen Regelungen zum WEG-Sondereigentum

Sie wollen den Balkon Ihrer Eigentumswohnung umgestalten. Dürfen Sie dann auch allein darüber entscheiden? Eine klare Aussage gibt es dazu im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nicht. Der maßgebliche Begriff ist das Sondereigentum nach WEG. 

Eigene Räume sind WEG-Sondereigentum 

Was ist Sondereigentum nun genau? Auf den ersten Blick fällt die Antwort leicht: die eigene Wohnung. Hinzu kommen Räume im Gebäude, die nicht Wohnzwecken dienen, wie zum Beispiel Keller. Für das Verhältnis der Eigentümer untereinander ist die Abgrenzung von WEG-Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum entscheidend. Deshalb findet sich dieDefinition von Sondereigentumgleich in den ersten Vorschriften des Gesetzes. Wichtig dabei: Die Wohnung und die weiteren Räume im WEG-Sondereigentum sollen in sich abgeschlossen sein. Über das Sondereigentum kann der Eigentümer allein bestimmen, wenn er nicht die Rechte der anderen Eigentümer beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert. 

Deshalb ist der Balkon nur dann Sondereigentum, wenn es um die nicht nach Außen sichtbare Gestaltung oder die Abdichtung gegen Feuchtigkeitseintritt geht. Und die Garage? Das Wohnungseigentumsgesetz lässt zu, dass Stellplätze in einer Tiefgarage Sondereigentum sind; vorausgesetzt, sie sind durch dauerhafte Markierungen begrenzt.

Gemeinschaftseigentum: Alle müssen zahlen

Was gehört nicht zum Sondereigentum? In jedem Fall das Grundstück. Auch Gebäudeteile wie tragende Wände, Dach oder Fassade, die für den Bestand und die Sicherheit der Immobilie erforderlich sind, können nicht zum WEG-Sondereigentum zählen. Dasselbe gilt in der Regel für Anlagen und Einrichtungen, die für alle da sind – etwa Heizung, Treppenhausflure und Aufzug. Sie sind Gemeinschaftseigentum, daher müssen zumeist alle Eigentümer für Instandhaltung und Sanierung zahlen. Für Vorhaben, die sein Sondereigentum betreffen, zahlt jeder Eigentümer selbst. 

WEG-Sondernutzungsrecht für den Garten

Was laut Gesetz zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehört, können die Eigentümer auch nicht per Vereinbarung zum WEG-Sondereigentum eines einzelnen Eigentümers erklären. Sondereigentum an einem Garten, der kein abgeschlossener Raum ist, existiert daher nicht. Möglich ist aber nach WEG ein Sondernutzungsrecht. Um beispielsweise einen Garten der Erdgeschosswohnung zuzuordnen, müssen alle Eigentümer zustimmen, sofern es nicht ohnehin von Anbeginn an so geregelt ist.

Eine solche Einigung sollte im Grundbuch eingetragen werden – nur so ist sichergestellt, dass das WEG-Sondernutzungsrecht nach dem Verkauf einer Wohnung auch dem neuen Eigentümer gegenüber gilt. 

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