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Gemeinsame Verwaltung: Das WEG-Recht zum Gemeinschaftseigentum

Wer bestimmt über was? Als Miteigentümer einer Immobilie ist das für Sie eine spannende Frage. Antworten gibt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Das WEG-Recht zum Gemeinschaftseigentum regelt viele Details – aber nicht alle.

WEG-Recht unterscheidet Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum

Wie wichtig das Gemeinschaftseigentum im WEG ist, zeigt schon die Platzierung im Gesetz. In § 1 findet sich die Definition: Gemeinschaftseigentum laut WEG-Recht sind demnach das Grundstück und alle Teile des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum stehen oder einem Dritten gehören. Entscheidende Bedeutung hat also die Unterscheidung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Vereinfacht gesagt: Ihre Wohnung und ihr zugeordnete Räume wie ein Keller gehören Ihnen, darüber bestimmen Sie allein. Dies ist das Sondereigentum. Als Gemeinschaftseigentum gilt dagegen alles außerhalb der Wohnung, zum Beispiel Treppenhaus, Fassade und Außenflächen. Ein Stellplatz im Freien und ein Garten gehören oft zumWEG-Gemeinschaftseigentum – allerdings können die Eigentümer ein Sondernutzungsrecht vereinbaren. Die genaue Aufteilung ist Sache der Teilungserklärung, mit der die Eigentümergemeinschaft begründet wird. 

Gemeinschaftseigentum zusammen verwalten

Die Eigentümer sind auf gute Zusammenarbeit angewiesen, daran lässt das WEG-Recht zum Gemeinschaftseigentum keinen Zweifel. In § 11 heißt es eindeutig: „Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen.“ Gemeinsam haben die Eigentümer daher auch ihr Eigentum zu verwalten. Dafür ist sinnvollerweise ein Verwalter zu bestellen – eine Verwaltung durch eine Vielzahl von Eigentümern ist nicht praktikabel. 

Sondereigentum ist Sache des jeweiligen Eigentümers

Eine der Aufgaben ist die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums nach WEG. Die Miteigentümer haben das Recht zur Nutzung, ebenso müssen sie auch die Ausgaben tragen. Die Kosten für den Erhalt des Gemeinschaftseigentums berechnen sich, sofern nicht anders vereinbart, nach den Anteilen am Miteigentum wie sie im Grundbuch festgehalten sind. Im WEG-Recht zum Gemeinschaftseigentum gilt das Solidaritätsprinzip, die Eigentümer können allerdings abweichende Vereinbarungen treffen. Der große Unterschied zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum: Für Vorhaben in Ihrer eigenen Wohnung zahlen Sie als Eigentümer selbst. Das heißt konkret: Die Kosten für den neuen Außenanstrich des Gebäudes bürdet das WEG-Recht zum Gemeinschaftseigentum allen Eigentümern auf. Werden aber in einer Wohnung die Fensterrahmen von innen gestrichen, zahlt allein der entsprechende Eigentümer die Rechnung. 

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