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WEG-Beschluss anfechten: So gehen Eigentümer vor

Schön ist es, wenn sich alle einig sind. Im Alltag ist das aber oft nicht der Fall. Das gilt auch für WEG-Beschlüsse, die auf einer Eigentümerversammlung getroffen werden. Hier erfahren Sie wichtige Aspekte zu diesem Thema.

Beschlussanfechtung gegen einen WEG-Beschluss: Frist beachten!

Wenn ein Eigentümer der Meinung ist, dass ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) aus der Eigentümerversammlung rechtswidrig, aber nicht nichtig ist, kann er als letztes Mittel den WEG-Beschluss anfechten.

Zur Klage befugt ist jeder Eigentümer, der im Grundbuch eingetragen ist. Die Befugnis endet erst mit dem Ausscheiden aus der WEG.

Jederzeit für ungültig erklärbar: Nichtige Beschlüsse

Unter einem nichtigen WEG-Beschluss versteht die Rechtsprechung Beschlüsse, die gegen unabdingbare gesetzliche Regelungen und getroffene Vereinbarungen verstoßen. Zu ihnen gehören Regelungen von Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen mit Vereinbarungscharakter, die dauerhaft geändert oder aufgehoben werden. Außerdem führen Verstöße gegen zwingende gesetzliche Verbote über das Wohnungseigentumsgesetz hinaus zur Nichtigkeit.

Beispiele für nichtige Beschlüsse sind die Einschränkung der Aufgaben und Befugnisse eines WEG-Verwalters oder die Verpflichtung eines Eigentümers zum Winterdienst ohne vorherige Vereinbarung. Das Gesetz legt hier eine fehlende Beschlusskompetenz der WEG-Gemeinschaft zugrunde. Solche Beschlüsse verstoßen gegen geltendes Recht und sind von vornherein nichtig, ohne dass es einer Nichtigkeitserklärung bedarf – selbst wenn seit Beschlussfassung Jahre vergangen sind. Der juristische Fachbegriff hierfür heißt „ex tunc“, die lateinische Bezeichnung für eine Wirkung von einem früheren Zeitpunkt an.

Innerhalb eines Monats anfechtbar: Rechtswidrige Beschlüsse

Unter rechtswidrigen Beschlüssen versteht der Gesetzgeber unter anderem solche Beschlüsse, die gegen die Grundlagen der sogenannten ordnungsgemäßen Verwaltung verstoßen. Dazu gehören beispielsweise die unkorrekte Bestellung eines Hausverwalters und fehlerhafte Jahresabrechnungen.

Eine Anfechtungsklage gegen rechtswidrige WEG-Beschlüsse muss fristgerecht erfolgen. Für die Beschlussanfechtung eines WEG-Beschlusses gilt eine Frist von einem Monat ab dem Tag der Beschlussfassung. Danach ist der rechtswidrige Beschluss unanfechtbar – Rechtssicherheit geht hier vor Rechtmäßigkeit.

Den WEG-Beschluss anfechten: Die Kosten

Wer einen WEG-Beschluss anfechten will, sollte wissen: Verliert er als klagender Eigentümer den Beschlussanfechtungsprozess, wird der Richter dem Kläger in seiner Kostenentscheidung regelmäßig nicht nur die Gerichtskosten, sondern auch die Kosten des gegnerischen Anwalts auferlegen. Gewinnt der Kläger sein Anfechtungsverfahren, müssen regelmäßig die übrigen Miteigentümer sämtliche Kosten tragen (es sei denn, der Verwalter kommt als Kostenträger in Betracht).

Die Kosten eines Beschlussanfechtungsverfahrens richten sich nach dem Streitwert, der vom Gericht festgesetzt wird. Je höher der Streitwert, desto höher die anfallenden Gerichtskosten und Anwaltsgebühren. Heute sind einschlägige Rechtsschutzversicherungen weit verbreitet, die im Fall eines Beschlussanfechtungsverfahrens für die Kosten aufkommen.

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