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Wem gehört was? Die WEG-Teilungserklärung regelt es

Wäre die Immobilie einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein Kuchen, wäre die Teilungserklärung das Messer, das ihn aufteilt. Sie definiert, welche Räume und Gebäudeteile einem Eigentümer allein, und welche darüber hinaus allen gemeinschaftlich gehören. Der ideelle Anteil, den die einzelnen Wohnungseigentümer am gemeinschaftlichen Eigentum der WEG haben, wird in der Teilungserklärung in sogenannte Miteigentumsanteilen (MEA) angegeben. Mit diesen wertbestimmenden Definitionen ist die Teilungserklärung ein überaus wichtiges Dokument und wird mit ins Grundbuch aufgenommen.

Der Inhalt der WEG-Teilungserklärung

Die Teilungserklärung dokumentiert gegenüber dem Grundbuchamt, wie die unterschiedlichen Eigentümerrechte gegeneinander abgegrenzt werden. In der Teilungserklärung wird jedes Sondereigentum – ganz gleich, ob Wohnungs- oder Teileigentum - mit einem bestimmten MEA am Gemeinschaftseigentum verbunden. Wird dann beispielsweise das Sondereigentum an einer Wohnung veräußert, erwirbt der neue Eigentümer automatisch auch den zugehörigen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.

Die Aufteilung nach § 3 oder § 8 WEG ist eine wesentliche Voraussetzung dafür, dass jede Wohneinheit mit ihrem MEA separat veräußert werden kann.

Der Aufteilungsplan als weitere wichtige Voraussetzung neben der Teilungserklärung einer WEG

Zusammen mit der WEG-Teilungserklärung und einer Abgeschlossenheitsbescheinigung muss für die Eintragung ins Grundbuch ein Aufteilungsplan eingereicht werden. Diese bauaufsichtlich genehmigte Bauzeichnung gibt grafisch detailliert Auskunft über die Aufsplittung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Alle zu einer bestimmten Eigentumswohnung gehörenden Räume werden zum Beispiel farblich markiert oder erhalten eine identische Nummer. Genaues Arbeiten ist hier wichtig, denn Räume, die grafisch nicht eindeutig einer Wohnung zugeordnet werden, bleiben regelmäßig im Gemeinschaftseigentum. Ein Wohnungseigentümer kann zumeist im Nachhinein keinen Anspruch auf etwas erheben, das nicht von Anfang an unzweifelhaft seinem Sondereigentum zugeordnet wurde.

Wenn die Teilungserklärung nicht ausdrücklich etwas anderes vorsieht, zählen zum Sondereigentum regelmäßig aber auch die Anlagen und Ausstattungen in der Wohnung, die ohne nennenswerte Nachteile für andere Miteigentümer verändert oder beseitigt werden können, zum Beispiel Zimmertüren und nichttragende Wände, aber auch Wand- oder Deckenputz sowie die Elektroverdrahtung der einzelnen Wohnung.

Erfahren sie, wie myimmo-office kleinen Wohnungseigentümergemeinschaften bei der Verwaltung von Gemeinschafts- und Sondereigentum hilft.

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