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Wann der WEG-Verwalter haftet

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist Ihren Miteigentümern gegenüber für vieles verantwortlich, aber nicht für alles. Setzt der WEG-Verwalter Beschlüsse der Gemeinschaft fehlerhaft oder gar nicht um, steht zunächst er in der Verantwortung – und nicht die Gemeinschaft.

Die ordnungsgemäße Umsetzung ist entscheidend

Zu den Pflichten eines WEG-Verwalters gehören die ordnungsgemäße Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Im Zuge dieser Tätigkeit hat er die diesbezüglichen Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft zu veranlassen und umzusetzen. Werden dabei vertragliche oder gesetzliche Regelungen verletzt, ist der WEG-Verwalter gegenüber Eigentümern oder Dritten schadensersatzpflichtig.

Gründe für eine Schadensersatzpflicht

Dem WEG-Verwalter können Kosten im Rahmen der Schadenersatzpflicht entstehen, wenn er beispielsweise nach einer Dachleckage wichtige Instandsetzungsmaßnahmen schuldhaft verzögert oder unterlässt. Beauftragt er einen offenkundig ungeeigneten Handwerker, ist er unter Umständen für dadurch entstehende Schäden ebenfalls regresspflichtig. Eine Schadensersatzpflicht könnte sich auch ergeben, wenn er Handwerker bezahlt, obwohl er Kenntnis davon hatte, dass sie die Arbeiten mangelhaft ausgeführt haben.

Weitere potenzielle Gründe für eine Haftung des WEG-Verwalters sind objektiv unzureichende Überprüfungen des Gebäudes auf dringlichen Instandsetzungsbedarf, aber auch beispielsweise eine verspätete oder fehlerhaft erstellte Jahresabrechnung.

Die Schadensersatzplicht des WEG-Verwalters gegenüber Dritten greift unter anderem dann, wenn der Verwalter es trotz entsprechender Kenntnis versäumt, bei drohenden Gefahren für die Verkehrssicherheit erforderliche Maßnahmen zu treffen. Vorrangig er ist dafür verantwortlich, dass von dem Gebäude keine Gefahren für Dritte ausgehen.

Vollständiger oder teilweiser Haftungsausschluss des WEG-Verwalters

Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Haftung des Verwalters ganz oder teilweise entfallen:

  • Geschädigte Anspruchsteller tragen eine Mitverantwortung an der Entstehung des Schadens.
  • Die Eigentümer entlasten den WEG-Verwalter auf der Eigentümerversammlung für zurückliegendes Tun oder Unterlassen. Die Entlastung bezieht sich auf alle (Haftungs-) Umstände, die der Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Beschlussfassung bekannt waren oder bei zu erwartender Sorgfalt hätten bekannt sein können.

Vorsicht: Von einer pauschalen Entlastung des WEG-Verwalters ist deshalb abzuraten, da sie mit einem unwiderruflichen Rechteverzicht der Eigentümergemeinschaft einhergeht.

Den Schaden geltend machen

Jeder Eigentümer kann gegebenenfalls Haftungsansprüche gegenüber dem WEG-Verwalter geltend machen. Dazu wird das zuständige Amtsgericht angerufen, das in einem Gerichtsverfahren über den Anspruch entscheidet. Entscheidet das Gericht entsprechend, muss der Verwalter grundsätzlich als Schadensersatz den Zustand wiederherstellen, der vor seiner Pflichtverletzung bestand. Ist dies nicht möglich, oder ist der Gegenstand des Haftungsanspruchs eine Sachbeschädigung oder Personenverletzung, erfolgt der Schadensersatz in Form einer Geldzahlung.

myimmo-office unterstützt bei der Kommunikation zwischen Eigentümern und WEG-Verwalter – und hilft so, Probleme bereits im Vorwege zu vermeiden.

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