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Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum – eine Abgrenzung

Wer darf mitreden? Wer entscheidet? Und nicht zuletzt: Wer zahlt? Für all diese Fragen im Wohnungseigentumsrecht ist die Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum von zentraler Bedeutung. In Teilbereichen macht das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) klare Vorgaben, vieles ist zudem für die Eigentümer in der Teilungserklärung mit der Gemeinschaftsordnung geregelt. Doch angesichts diverser potenzieller Streitpunkte bleibt genügend Arbeit für die Gerichte.

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum: Faustformel zur Abgrenzung

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum sind untrennbar miteinander verbunden, nur zusammen begründen sie Wohnungseigentum. Deshalb können sie auch nur zusammen verkauft oder belastet werden. Eine Faustformel zur Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist: Die Räume, die Sie als Eigentümer nutzen, sind Ihr Sondereigentum. Hinzu kommen die Teile des Gebäudes, die zu diesen Räumen gehören und die Sie verändern können, ohne dass Sie die Rechte der anderen Eigentümer verletzen. Das ist wichtig zum Beispiel bei der Sanierung oder Reparatur von Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum. Was innerhalb der eigenen vier Wände liegt, wie Putz, Bodenbelag und nicht tragende Wände, ist fester Bestandteil der Liste für Sondereigentum. Gemeinschaftseigentum sind dagegen unter anderem Fassade, Dach, Treppenhaus und Heizung. Mängelmeldungen von Eigentümern bezüglich Gemeinschaftseigentum lassen sich mit myimmo-office vom Verwalter leicht bearbeiten.

Wasserzähler sind kein Sondereigentum

Vieles ist aber nicht eindeutig zuzuordnen. Zum Beispiel Wasserzähler: Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum? Wenn sie innerhalb einer Wohnung, also im Sondereigentum, angebracht sind und den individuellen Verbrauch erfassen sollen, scheint das für Sondereigentum zu sprechen. Tatsächlich sind Wasserzähler aber nach herrschender Auffassung Gemeinschaftseigentum, da mit ihrer Hilfe die Verbrauchskosten ordnungsgemäß auf die Eigentümer verteilt werden. 

Klar ist dagegen die Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum im Fall von gemeinsam genutzten Abwasserleitungen: Sie sind wesentlicher Bestandteil eines Gebäudes und daher Gemeinschaftseigentum. Bei einer Fußbodenheizung wird es dann wieder schwierig: Die Leitungen liegen im Estrich, doch sie nutzen nur dem Eigentümer. Kommt die Fußbodenheizung also auf die Liste für Sondereigentum oder für Gemeinschaftseigentum? Die Juristen sind sich nicht einig.

Was von außen sichtbar ist, zählt zum Gemeinschaftseigentum

Die Räume des Sondereigentums sollen laut Gesetz in sich abgeschlossen sein. Das hilft wenig bei der Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, wenn es um Balkone, Fenster oder Rollläden geht. Auf den ersten Blick gehören sie zur Wohnung. Andererseits sind sie für jeden von der Straße zu sehen. Deshalb legt das Gesetz fest: Was die äußere Gestaltung des Gebäudes prägt, kann nicht Sondereigentum sein.

Verwaltung von Sondereigentum

Das ist nicht im Wohnungseigentumsgesetz geregelt! Was ist zu beachten?

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