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Der Beschluss der WEG: Gemeinsam entscheiden

Verwalter und Eigentümer kennen es leider: In einer Eigentümergemeinschaft ist es oftmals schwierig, auf einen gemeinsamen Nenner zu kommen. Umso erfreulicher, wenn nach kontroverser Diskussion ein konstruktiver, zielführender Beschluss der WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) getroffen wird.

Der Beschluss der WEG ist zentrales Mittel zur Verwaltung des Wohnobjekts. Er wird für alle Angelegenheiten getroffen, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz per Beschluss entschieden werden können.

Abstimmungsergebnis einer Wohnungseigentümerversammlung

Der Beschluss der WEG wird nach § 23 des Wohnungseigentumsgesetzes während einer Wohnungseigentümerversammlung nach Abstimmung verkündet. Für die Beschlüsse der WEG – die zum Beispiel die ordnungsgemäße Verwaltung des Objekts, die Bestellung oder Abberufung des Verwalters oder die Gebrauchsregelungen einer Gemeinschaftsfläche betreffen – greift die gesetzlich geregelte Beschlusskompetenz nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Sie ist wesentliche Voraussetzung für die Rechtmäßigkeit von Mehrheitsbeschlüssen. 

Um einen Beschluss zu fällen, muss die Eigentümergemeinschaft Beschlussfähigkeit haben; es muss also mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile auf der Versammlung vertreten sein. Für das Zustandekommen eines einfachen Mehrheitsbeschlusses bedarf es mehr Ja- als Nein-Stimmen, wobei Enthaltungen regelmäßig unberücksichtigt bleiben.   

Wichtig: Der Unterschied zwischen Beschluss und Vereinbarung

Grundsätzlich sieht das WEG-Gesetz vor, dass sämtliche Regelungen in einer Gemeinschaft durch eine (vertragliche) Vereinbarung aller Miteigentümer getroffen werden. Für Angelegenheiten der ordnungsmäßigen, laufenden Verwaltung sind jedoch langwierige (Vertrags-)Verhandlungen mit am Ende ungewisser Einigkeit zu kompliziert. Im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung – zum Beispiel für eine notwendige Instandsetzung – müssen Entscheidungen zwar sachgerecht, aber dennoch zügig getroffen werden. Zu diesem Zweck hat der Gesetzgeber den Mehrheitsbeschluss vorgesehen. Juristisch bildet er die Ausnahme von der grundsätzlichen Regelung. Faktisch werden jedoch alljährlich die meisten Entscheidungen auf Grundlage eines Mehrheitsbeschlusses getroffen. 

Daneben gibt es die Möglichkeit der Vereinbarung. Für eine Vereinbarung ist im Gegensatz zum Beschluss die Einwilligung aller Eigentümer der Wohnungseigentümergesellschaft (WEG) erforderlich.

Der Unterschied ist nicht zuletzt insofern wichtig, weil ein Beschluss der WEG mit seinem geringeren Bedeutungsinhalt auch den Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers in die Pflicht nimmt. Eine Eintragung im Grundbuch ist dazu nicht erforderlich. Eine Vereinbarung hingegen, die regelmäßig Folgewirkungen hat, muss ins Grundbuch eingetragen werden, damit sie auch für später hinzukommende Wohnungseigentümer gilt.

Vereinbarungen sind zum Beispiel bei der Einräumung von Sondernutzungsrechten sowie bei Änderungen an der Gemeinschaftsordnung oder der Zweckbestimmung von Gemeinschaftseigentum erforderlich.

Ein WEG-Beschluss ist nichtig, wenn er gegen zwingende gesetzliche Regelungen, zum Beispiel unabdingbare Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes, verstößt. Ein nichtiger Beschluss bedarf keiner Anfechtung. Er ist und bleibt – ungeachtet etwaiger Fristen – nichtig und darf von der Verwaltung nicht umgesetzt werden.

Entscheidung ohne Eigentümerversammlung: Der Umlaufbeschluss einer WEG

Das Umlaufverfahren macht es möglich, dass bei Bedarf Beschlüsse ohne die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung gefasst werden. Ein schriftlicher Umlaufbeschluss auf dem Postweg setzt allerdings voraus, dass ausnahmslos alle Eigentümer dem Beschlussantrag zugestimmt haben.

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