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Wann eine bauliche Veränderung nach WEG vorliegt

Eigentümern steht es frei, ihren Wohnraum als Sondereigentum individuell zu gestalten. Anders sieht es aus, wenn Eigentümer den Garten der Erdgeschosswohnung mit Bäumen bepflanzen oder den Balkon verglasen möchten: Dann ist das Gemeinschaftseigentum der Immobilie betroffen und es liegt eine bauliche Veränderung gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vor.

Eigentümergemeinschaft muss baulicher Veränderung nach WEG zustimmen

Eine bauliche Veränderung nach WEG § 22 Absatz 1 Satz 1 liegt dann vor, wenn das Gemeinschaftseigentum von der Veränderung betroffen ist und als Folge das Erscheinungsbild des Gebäudes dauerhaft vom früheren ordnungsgemäßen Zustand abweicht. Nach dem WEG-Gesetz muss solchen baulichen Veränderungen regelmäßig ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft vorausgehen. Ist das nicht der Fall, lässt sich die bauliche Veränderung gemäß WEG gegebenenfalls juristisch anfechten und muss unter Umständen vom Verursacher auf eigene Kosten zurückgebaut werden. 

Zu solchen baulichen Veränderungen können unter anderem gehören: 

  • Bepflanzung des Gartens mit hohen Bäumen

  • Außenseitige Montage von Blumenkästen

  • Einbau von Dachfenstern

  • Errichtung einer Dachterrasse

  • Montage einer Markise

  • Installation einer Satellitenschüssel

  • Verglasung eines Balkons

Außenfenster gehören grundsätzlich ebenfalls zum Gemeinschaftseigentum, laut WEG ist der Fensteraustausch eine bauliche Veränderung, ebenso wie eine andere Fensteraufteilung. Sie bedürfen grundsätzlich der Genehmigung. Das Konfliktpotenzial ist hier dennoch hoch. Es gibt eine Fülle von WEG-Urteilen zu baulichen Veränderungen, in denen es um neue oder renovierte Fenster geht. 

Für den Austausch ist bei der Eigentümerversammlung eine Erlaubnis per Beschluss zu beantragen. Gleiches gilt für sichtbare Veränderungen am Fensterrahmen sowie die Montage von Außenjalousien und Rollläden. 

Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Für die Bewertung als bauliche Veränderung im Sinne des WEG ist von entscheidender Bedeutung, ob ein Gebäudeteil Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum ist. Beim Sondereigentum hat der Eigentümer weitgehende Gestaltungsfreiheit, beim Gemeinschaftseigentum nicht. Zum Gemeinschaftseigentum gehören unter anderem:

  • Abluftanlage

  • Außenwände

  • Außenputz

  • Balkone (inklusive Tür, Bodenplatte, Brüstung, Decke, Isolation und alle konstruktiven Teile)

  • Briefkästen

  • Fensterbänke und -simse

  • Gebäudeteile, die wesentlich für die Statik sind

  • Zentral-Heizungsanlage

  • Trinkwasseranlage

Beim Grundstück und der äußeren Gebäudehülle handelt es sich grundsätzlich um Gemeinschaftseigentum, das ohne entsprechende Regelung durch Beschluss oder Vereinbarung nicht eigenmächtig verändert werden darf.  

Welche Auswirkungen haben bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum?

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